Immobilien

Die Immobiliensuche ist in Japan eines der wenigen wirklich unan­genehmen Themen und kann gerade zu Beginn des Aufenthaltes schnell für Frust sorgen: Die Wohnungen und Häuser sind klein, viele Wohnblocks grau und hässlich, die Isolierung schlecht und die Mieten - verglichen mit Deutschland - sehr hoch.

Hinzu kommt, dass viele Vermieter von Immobilien gar nicht oder nur unter bestimmten Voraus­setzungen an Ausländer vermieten, weil sie Verständigungs­schwierigkeiten und Probleme mit den Nachbarn befürchten. Das hat zur Folge, dass die Auswahl an geeigneten Wohnungen kleiner ist als für Japaner.

Gute Immobilien liegen nahe an der Bahnstation

Am besten gibt man deshalb schon vor der An­kunft in Japan seine gewohnten Ansprüche an Immobilien auf, oder man plant einen wesentlich größeren Teil seines Budgets für Wohn­kosten ein als in der alten Heimat. In Japans Metropolen gilt für Immobilien neben der wahrscheinlich weltweit gültigen Formel „Je zentraler, desto teurer" noch eine weitere Faustregel: „Je näher an einer Bahnstation, desto teurer." Beson­ders beliebt ist die Umgebung von Bahnhöfen, an denen mehrere U-Bahn- oder Bahn-Linien halten. Eine Rolle spielt zudem der Stadtbezirk, das Alter der Immobilien, das Stockwerk sowie die Ausrichtung. Japaner schätzen vor allem Wohnungen, die nach Süden ausgerichtet sind, weil diese Apartments mehr Sonnenlicht haben und deshalb nicht nur heller, sondern im schwülen Sommer auch weniger feucht sind.

Weil so viele Faktoren eine Rolle spielen, lassen sich Durch­schnittsmieten für Immobilien in Japan nur sehr grob angeben: Für eine 1-Zimmer-Wohn­ung mit separater Küche und Bad müssen Ausländer in Tokio mit mindestens 120.000 Yen pro Monat rechnen (ca. 900 €). Für eine 2-Zimmer-Wohnung mit Küche und Bad sollte man mindestens 150.000 Yen einkalkulieren. Ein Einfamilienhaus mit 82 Quadratmetern kostet bei­spielsweise in Tokios Stadtbezirk Setagaya-ku, der bei deutschen Familien mit Kindern sehr beliebt ist, mindestens 255.000 Yen monatlich.

Die Mieten werden für Immobilien in Japan immer als Kaltmieten angegeben - Wasser, Elektrizität und Gas muss man daher noch hinzurechnen. Im Schnitt summieren sich diese drei Nebenkosten auf 7 bis 15 Prozent der Miete. Darüber hinaus verlangen einige Vermieter einen bestimmten Betrag, um das Gebäude und die Außenanlagen der Immobilien in Schuss zu halten. Dieses so genannte kanrihi beträgt oft rund 10.000 Yen pro Monat. Zudem laufen japanische Mietverträge in der Regel über zwei Jahre. Nach Ablauf dieser Zeit muss der Mieter eine Monatsmiete an den Vermieter zahlen, um den Vertrag zu erneuern. So richtig teuer ist aber vor allem der Einzug in die Wohnung. Denn bevor die Mieter die Schlüssel für die Immobilien erhalten, wird in Japan eine Reihe von Zahlungen fällig, die sich auf bis zu 6 Monatsmieten summieren können.

Ein Büro anmieten

Rund 70 Prozent aller ausländischen Unternehmen, die in Japan eine Niederlassung unterhalten, haben sich für den Standort Tokio entschieden. Beliebt sind vor allem die bekannten Geschäftsviertel wie Marunouchi, Hibiya, Ginza, Akasaka oder Roppongi. Die Immobilien in diesen Ge­genden sind zwar sehr teuer, genießen aber ein hervorragendes, seriöses Image und bieten den Vorteil, dass viele Geschäftspartner und Kunden ihre Büros in der Nähe haben.

Für Industriebetriebe, insbesondere für Zulieferer, können sich in Japan auch Standorte außerhalb von Tokio in speziellen Cluster-Re­gionen eignen, in denen sich bereits Zulieferer, Forschungsinstitute und große Konzerne aus der gleichen Branche niedergelassen haben. Bekannte Automobil-Cluster z.B. befinden sich in den Präfekturen Aichi, Kanagawa, Fukuoka und Toyama. Cluster für die Informa­tions- und Telekommunikationstechnologie sind in Ishikawa, Gifu und Kanagawa entstanden, während sich in den Präfekturen Saita­ma und Osaka Hersteller von Präzisionsmaschinen und optischen Geräten angesiedelt haben.

Viele dieser japanischen Regionen bieten aus­ländischen Unternehmen, die sich in der Präfektur niederlassen möchten, zahlreiche Investitionsanreize. Die Palette reicht von zinsgünstigen staatlichen Krediten über mietfreie Immobilien und Steuer­nachlässe bis hin zu hohen Subventionen. Die Präfekturen Kanaga­wa und Okayama beispielsweise unterstützen Neuansiedlungen mit bis zu 8 Milliarden Yen. Nähere Informationen zu Cluster-Regionen und regionalen staatlichen Förderprogrammen stehen auf der Homepage von Jetro Japan.

Neben der Nähe zu Geschäftspartnern und den regionalen Förder­programmen sollte man bei der Standortsuche darauf achten, dass die Mitarbeiter das Büro schnell und bequem erreichen können. In Japan bedeutet das vor allem: Die Gewerbeimmobilien sollten zentral gelegen sein und in der Nähe eines Bahnhofes stehen, an dem möglichst viele Linien halten. Ansonsten werden sich selbst die treuesten Mitarbeiter angesichts der täglichen stundenlangen Bahnfahrten über einen Arbeitsplatzwechsel Gedanken machen.